Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt?
Auch als Vermieter hat man finanzielle Verpflichtungen, die eingehalten werden müssen. Umso wichtiger ist es, rechtzeitig entsprechend zu reagieren, wenn der Mieter nicht mehr zahlt.
Manchmal ist beim Bankwechsel vielleicht der Dauerauftrag nicht korrekt erfasst worden oder es gab technische Probleme bei der Bank. Kommen Mietrückstände jedoch häufiger vor, sollten Vermieter unbedingt schnell reagieren.
Hier finden Sie eine Übersicht, was Sie in dieser Situation tun können.
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Gespräch
Suchen Sie das persönliche Gespräch. Vielleicht gab es einen Zahlendreher im Dauerauftrag oder der Überweisung.
Abmahnung
Vermieter sollten bei Nichtzahlung der Miete eine Abmahnung ausstellen. Ignoriert der Mieter diesen, kann vor Gericht ein gerichtlicher Mahnbescheid erwirkt werden, der es dem Vermieter erlaubt, die Rückstände innerhalb von 30 Tagen selbst einzutreiben.
Kündigung
Bei einer fristlosen Kündigung sollte Folgendes beachtet werden:
- Die Kündigung muss zunächst schriftlich erfolgen.
- Der Kündigungsgrund muss enthalten sein.
- Eine 2-wöchige Auszugsfrist ist einzuräumen.
- Die fristlose Kündigung muss dem Mieter gegenüber persönlich ausgesprochen werden.
- Im Kündigungsschreiben sollte dem weiteren Gebrauch der Wohnung widersprochen werden.
Räumungsklage
Weigert sich der Mieter auszuziehen, kann der Vermieter eine Räumungsklage bei Gericht beantragen. Das Gericht kann dann eine Zwangsräumung anordnen.
Rückstandszahlung
Der Mieter hat bis zum letzten Tag der Kündigungsfrist Zeit, die Mietrückstände auszugleichen. Leistet er die Zahlungen nachträglich, wird die Kündigung nichtig und er darf in der Wohnung bleiben.
Widerspruchsrecht
Vermieter sollten den Mieter immer auf sein Widerspruchsrecht hinweisen.
Zahlt der Mieter zwei Mal hintereinander die Miete nicht, können Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen. Die gleiche Möglichkeit steht ihnen offen, wenn sich Mietrückstände in Höhe von zwei Monatsmieten auch über einen Zeitraum von zwei nicht aufeinanderfolgenden Terminen angesammelt haben. Bei der fristlosen Kündigung sind jedoch einige Formalitäten und Hinweise zu beachten. Die fristlose Kündigung muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. Um sicherzustellen, dass der Mieter das Schreiben erhalten hat, sollten Vermieter das Dokument per Einschreiben versenden. Das Kündigungsschreiben muss zudem den Grund für die Kündigung enthalten. Legt der Mieter keinen Widerspruch ein, ist ihm eine Frist von zwei Wochen einzuräumen, um die Wohnung zu verlassen. Um auch bei einem Nicht-Auszug des Mieters etwas in der Hand zu haben, sollten Vermieter in diesem Schreiben unbedingt darauf hinweisen, dass sie dem weiteren Gebrauch der Wohnung (nach dem Ablauf der Frist) widersprechen. Zudem muss der Vermieter die fristlose Kündigung vor dem Mieter persönlich aussprechen. Gibt es mehrere Vermieter, muss jeder das Kündigungsschreiben unterschreiben und bei der persönlichen Aussprache der Kündigung anwesend sein.
Gerät der Mieter immer wieder in Verzug, erreicht aber nie die Zwei-Monats-Frist, kann der Vermieter ebenfalls die fristlose Kündigung aussprechen. Er kann auch die ordentliche Kündigung mit einer Frist von drei Monaten aussprechen. Der Mieter muss jedoch vorher durch den Vermieter abgemahnt worden sein.
Zieht der Mieter noch immer nicht aus, haben Vermieter nun die Möglichkeit, eine Räumungsklage beim zuständigen Gericht einzureichen. Das Gericht kann eine Zwangsräumung der Wohnung anordnen. Die Entscheidung darüber und das Durchsetzen der Klage können mehrere Monate dauern, somit sollten Vermieter umgehend reagieren, wenn die fristlose Kündigung ignoriert wurde, um weitere Mietausfälle zu vermeiden. Generell haben Mieter die Möglichkeit, die Miete bis zum letzten Tag der Frist nachzuzahlen. Der Mieter darf dann in der Wohnung bleiben und die Kündigung ist hinfällig. Vermieter haben in der Kommunikation mit dem Mieter zudem die Pflicht, ihn auf sein Widerspruchsrecht hinzuweisen.
Fazit:
Es ist immer ärgerlich, wenn ein Mieter nicht zahlt. Als Vermieter sollten Sie jedoch die Nerven behalten und es erst mit einem Gespräch versuchen. Oftmals findet man gemeinsam eine Lösung. Falls nicht, können danach weitere Maßnahmen wie oben beschrieben ergriffen werden.
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