Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt

Auch als Vermieter hat man finanzielle Verpflichtungen, die eingehalten werden müssen. Umso wichtiger ist es, rechtzeitig entsprechend zu reagieren, wenn der Mieter nicht mehr zahlt.

Generell sollte bei Ausbleiben einer Mietzahlung zunächst immer das Gespräch mit dem Mieter gesucht werden – manchmal ist beim Bankwechsel vielleicht der Dauerauftrag nicht korrekt erfasst worden oder es gab technische Probleme bei der Bank. Kommen Mietrückstände jedoch häufiger vor, sollten Vermieter unbedingt schnell reagieren. Spätestens eine Woche nach Verzug, sollte zunächst ein Mahnbescheid an den Mieter ausgestellt werden. Zahlt der Mieter immer noch nicht, kann der Vermieter ein gerichtliches Mahnverfahren anstreben. Legt der Mieter keinen Widerspruch ein, erhält der Vermieter die Erlaubnis, die Rückstände innerhalb der folgenden 30 Tage selbst einzutreiben.

Wann kann dem Mieter fristlos gekündigt werden?

Zahlt der Mieter zwei Mal hintereinander die Miete nicht, können Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen. Die gleiche Möglichkeit steht ihnen offen, wenn sich Mietrückstände in Höhe von zwei Monatsmieten auch über einen Zeitraum von zwei nicht aufeinanderfolgenden Terminen angesammelt haben. Bei der fristlosen Kündigung sind jedoch einige Formalitäten und Hinweise zu beachten. Die fristlose Kündigung muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. Um sicherzustellen, dass der Mieter das Schreiben erhalten hat, sollten Vermieter das Dokument per Einschreiben versenden. Das Kündigungsschreiben muss zudem den Grund für die Kündigung enthalten. Legt der Mieter keinen Widerspruch ein, ist ihm eine Frist von zwei Wochen einzuräumen, um die Wohnung zu verlassen. Um auch bei einem Nicht-Auszug des Mieters etwas in der Hand zu haben, sollten Vermieter in diesem Schreiben unbedingt darauf hinweisen, dass sie dem weiteren Gebrauch der Wohnung (nach dem Ablauf der Frist) widersprechen. Zudem muss der Vermieter die fristlose Kündigung vor dem Mieter persönlich aussprechen. Gibt es mehrere Vermieter, muss jeder das Kündigungsschreiben unterschreiben und bei der persönlichen Aussprache der Kündigung anwesend sein.

Gerät der Mieter immer wieder in Verzug, erreicht aber nie die Zwei-Monats-Frist, kann der Vermieter ebenfalls die fristlose Kündigung aussprechen. Er kann auch die ordentliche Kündigung mit einer Frist von drei Monaten aussprechen. Der Mieter muss jedoch vorher durch den Vermieter abgemahnt worden sein.

Wann kann eine Räumungsklage eingereicht werden?

Zieht der Mieter noch immer nicht aus, haben Vermieter nun die Möglichkeit, eine Räumungsklage beim zuständigen Gericht einzureichen. Das Gericht kann eine Zwangsräumung der Wohnung anordnen. Die Entscheidung darüber und das Durchsetzen der Klage können mehrere Monate dauern, somit sollten Vermieter umgehend reagieren, wenn die fristlose Kündigung ignoriert wurde, um weitere Mietausfälle zu vermeiden.

Generell haben Mieter die Möglichkeit, die Miete bis zum letzten Tag der Frist nachzuzahlen. Der Mieter darf dann in der Wohnung bleiben und die Kündigung ist hinfällig. Vermieter haben in der Kommunikation mit dem Mieter zudem die Pflicht, ihn auf sein Widerspruchsrecht hinzuweisen.

Ein Überblick, was Vermieter tun können, wenn Mieter nicht zahlen:

  • Das persönliche Gespräch suchen. Vielleicht gab es einen Zahlendreher im Dauerauftrag oder der Überweisung.
  • Vermieter sollten einen Mahnbescheid ausstellen. Ignoriert der Mieter diesen, kann vor Gericht ein gerichtlicher Mahnbescheid erwirkt werden, der es dem Vermieter erlaubt, die Rückstände innerhalb von 30 Tagen selbst einzutreiben.
  • Sobald der Mieter einen Mietrückstand von zwei Monatsmieten hat, kann die fristlose Kündigung ausgesprochen werden.
  • Bei einer fristlosen Kündigung sollte Folgendes beachtet werden:
    • Die Kündigung muss zunächst schriftlich erfolgen.
    • Der Kündigungsgrund muss enthalten sein.
    • Eine 2-wöchige Auszugsfrist ist einzuräumen.
    • Die fristlose Kündigung muss dem Mieter gegenüber persönlich ausgesprochen werden.
    • Im Kündigungsschreiben sollte dem weiteren Gebrauch der Wohnung widersprochen werden.
  • Weigert sich der Mieter auszuziehen, kann der Vermieter eine Räumungsklage bei Gericht beantragen. Das Gericht kann dann eine Zwangsräumung anordnen.
  • Der Mieter hat bis zum letzten Tag der Kündigungsfrist Zeit, die Mietrückstände auszugleichen. Leistet er die Zahlungen nachträglich, wird die Kündigung nichtig und er darf in der Wohnung bleiben.
  • Vermieter sollten den Mieter immer auf sein Widerspruchsrecht hinweisen.